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分享-海外投资之加拿大楼市"高烧"到底是不是真的?

2014-09-18  来源:海外桥宇欣凯业投资顾问


最近一周来,加拿大楼市不断收到“高烧”警告。
  
  国际信用评级公司惠誉近日发布报告称,加拿大房价高估多达20%,一家名为晨星(Morningstar)的美国投资研究公司此前甚至预测,加拿大房价未来几年可能下调三成。
  
  6月,包括国际货币基金组织(IMF)和经济合作与发展组织(OECD)在内的国际机构也齐声警告加拿大楼市正在累积风险。在IMF列出的房价被危险高估名单上,加拿大名列前茅。
  
  除国外机构示警,加拿大国内也对楼市“过热”感到担忧。7月14日,加拿大国家银行的最新综合房价指数显示,6月份,该指数环比上升0.9%,而同比则上升4.5%,多伦多及温哥华房价较去年同期上升6.1%。而加拿大房地产协会(CREA)7月15日发布的最新数据显示,6月份,加拿大全国房屋平均售价达每套41.32万加元(1加元约合5.8元人民币),同比上涨6.9%。
  
  加拿大联邦金融机构监管办公室(OSFI)副总监马克·泽默6月26日警告说,高房价是对整体经济的威胁,尤其是当反常的低利率推升高房价之时。
  
  然而,加拿大央行在其7月16日出台的最新利率决议中,对楼市评估认为,当前市场数据符合楼市“软着陆”预期。
  
  有意思的是,对于人们谈论的楼市风险,此前担任过加拿大央行行长的现任英国央行行长卡尼则不以为然。今年5月份,卡尼在接受媒体采访时表示,在估值方面,加拿大楼市比英国安全得多。
  
  笔者比较赞同加拿大央行的观点。尽管关于楼市泡沫的争论甚嚣尘上,但加拿大楼市“高烧”本身或许就是个伪命题。
  
  首先,从数据上看,当前楼市表现过热的主要原因是受多伦多等大城市的刚需所推动,其他城市非但没有过热,反之还有下调。上述加拿大国家银行的最新综合房价指数显示,6月份,加拿大首都渥太华房价跌幅为1.7%,魁北克和哈利法克斯的跌幅分别是2.4%和2.5%。
  
  笔者一位多年从事房地产经纪业务的朋友说,近些年来,有关“加拿大房地产泡沫,或者市场已经过热”的说法几乎年年都有,但实际情况并非如此。考虑到通胀带来的成本上升等因素,在诸如多伦多、温哥华这样的热门城市,平均房价每年上涨5%至10%实属正常。
  
  其次,近期楼市活动反弹很可能是对之前数月表现疲弱的弥补,其背后的季节性因素不可忽视。笔者了解到,由于每年5月到10月是加拿大的旅游旺季,以“旅游+看房”为目的的潜在置业者为数不少,而随着新一批留学生即将登陆,买房和租房的需求也将催热楼市。
  
  再次,对于抑制楼市过热,加拿大监管部门并不缺少“子弹”。加拿大金融监管素来以稳健蜚声全球,这一点多次获得IMF和国际评级机构等组织的认可。
  
  隶属于加拿大联邦政府的全国性住房机构———加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)早在2个月前就宣布收紧二套房贷款政策,从5月30日起停止为二套房购买者以及无法提供收入证明的自由职业者批准房贷保险。而最新的措施包括,从7月31日开始,CMHC不再对售价超过一百万的房子提供抵押贷款保险。
  
  如此看来,房地产信贷一直受到严格监管,监管机构适时推出调控措施以遏制炒房苗头。
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